Una terraza sobre espacio habitable no es una cubierta cualquiera. Es una cubierta que falla hacia dentro: cuando hay filtración, el agua aparece en el techo del piso inferior, generalmente en el peor momento de la obra y con la responsabilidad del aplicador en el centro del problema.
En Galicia, con una pluviometría media que supera los 1.400 mm anuales en la mayor parte del territorio y periodos de lluvia continua de varios días, los requisitos técnicos de este tipo de cubierta son más exigentes que en cualquier otra zona climática del Estado. Aquí no hay margen para errores en los puntos singulares.
Esta guía está dirigida a contratistas y aplicadores que trabajan en rehabilitación de edificios plurifamiliares. El objetivo es identificar dónde se producen el 90 % de las patologías y cómo resolverlas correctamente desde el primer intento.
Por qué la terraza sobre espacio habitable es un caso especial
En una cubierta no transitable o una cubierta invertida sobre local no habitable, una filtración genera humedad y deterioro de materiales. Doloroso, pero manejable. En una terraza sobre vivienda, la filtración afecta directamente a zonas de uso continuado, provoca daños en aislamientos, forjados y acabados interiores, y activa la garantía decenal.
El CTE DB-HS1 establece para este tipo de cubierta la necesidad de una impermeabilización continua sin interrupciones funcionales en puntos singulares. Eso incluye:
- Encuentros con paramentos verticales (fachada, muros de escalera, casetones)
- Sumideros y cazoletas de desagüe
- Juntas de dilatación
- Esquinas entrantes y salientes
- Pasos de instalaciones
Cada uno de estos puntos, si no se ejecuta correctamente, es un camino de agua hacia el espacio habitable inferior.
Encuentros con paramento: el error más frecuente en rehabilitación
El encuentro entre la impermeabilización horizontal de la terraza y el paramento vertical es, estadísticamente, el punto de mayor incidencia de patologías en cubiertas rehabilitadas en Galicia.
El error más común: no subir la membrana la altura suficiente. El CTE exige un mínimo de 20 cm sobre el nivel del suelo terminado de la terraza. En clima atlántico, con presión de agua por lluvia intensa y viento, esa cota mínima puede ser insuficiente en terrazas con pendientes bajas o sin protección de vuelo.
La solución correcta incluye:
- Membrana continua que sube por el paramento y se encastra o remata bajo el revestimiento de fachada
- Perfil metálico de remate fijado mecánicamente (no solo con adhesivo)
- Sellado perimetral con masilla elástica compatible con el sistema de impermeabilización elegido
- Refuerzo en la esquina con banda de armado antes de aplicar la membrana
En edificios con fachadas de ladrillo cara vista o revestimiento cerámico, el detalle de encuentro requiere una ranura en el paramento para encajar la membrana. En rehabilitaciones donde no se puede intervenir en la fachada, existen perfiles de chapa galvanizada o de aluminio diseñados específicamente para resolver este nudo sin obras de fachada.
Para entender bien qué sistemas de membrana funcionan en estas condiciones, consulta la guía de impermeabilización de cubierta transitable en Galicia.
Sumideros y cazoletas: el detalle que más se improvisa y peor sale
En una terraza sobre espacio habitable, el sumidero no es solo un elemento de desagüe: es un punto singular de impermeabilización. Y se trata como tal desde la fase de proyecto, no en obra.
Los fallos más frecuentes que encontramos en intervenciones de rehabilitación:
- Sumideros instalados sin collarín de impermeabilización integrado
- Membrana que llega hasta el sumidero pero no se solapa correctamente con el collarín
- Cazoletas de chapa sin fijación estanca al soporte
- Pendientes insuficientes que generan embalses crónicos alrededor del sumidero
La práctica correcta exige:
- Sumidero con platillo o collarín diseñado para integrar la membrana impermeabilizante
- Refuerzo de la zona perimetral del sumidero con una capa adicional de membrana o banda de refuerzo
- Verificación de la pendiente mínima hacia el sumidero: el CTE establece un 1 % como mínimo, pero en clima atlántico lo recomendable es trabajar entre el 1,5 % y el 2 %
- Sumideros dobles o con guardia de agua en terrazas de uso intensivo
En un bloque plurifamiliar de Pontevedra con 8 viviendas bajo cubierta transitable, la sustitución de cuatro cazoletas sin collarín integrado por sumideros de acero inoxidable con platillo extensible y refuerzo de membrana líquida resolvió filtraciones que se habían intentado reparar dos veces anteriormente con sellantes de silicona. La diferencia estaba en el sistema, no en el producto.
Juntas de dilatación: no se impermeabilizan, se resuelven
Una junta de dilatación en una terraza sobre espacio habitable no se puede simplemente sellar con masilla y esperar que aguante. Las juntas estructurales trabajan con movimientos que ningún sellante absorbe indefinidamente, especialmente bajo ciclos térmicos intensos y lluvia continua.
La solución homologada para juntas de dilatación en cubierta incluye:
- Perfil de junta en PVC plastificado o EPDM, fijado a ambos lados del forjado
- Capa de impermeabilización continua sobre cada paño, con solape sobre el perfil de junta
- Cazoleta de recogida de agua en la junta, independiente del sistema de desagüe principal
- Protección mecánica de la junta para tráfico peatonal si la terraza es transitable
Lo que no funciona: sellar la junta con cordón de fondo de junta y poliuretano. Puede aguantar una temporada, pero en Galicia, con 150-180 días de lluvia al año en muchas comarcas, el deterioro es cuestión de dos o tres inviernos.
El protocolo de aplicación de membrana líquida impermeabilizante en cubierta detalla cómo integrar estos refuerzos en los puntos singulares cuando se trabaja con sistemas líquidos.
Sistemas de impermeabilización: cuál elegir en cada situación
Para terrazas sobre espacio habitable en Galicia, los sistemas más utilizados en rehabilitación de edificios plurifamiliares son tres:
Membrana bituminosa de betún modificado con APP o SBS La opción más implantada en rehabilitación. Ofrece alta resistencia mecánica, compatibilidad con la mayoría de soportes y un comportamiento contrastado en clima atlántico. Requiere aplicador cualificado y atención especial en los puntos singulares. En cubierta transitable, necesita protección pesada (solado o grava).
Membrana líquida PMMA o poliuretano Ventaja principal: aplicación continua sin juntas, ideal para terrazas con geometría compleja o muchos puntos singulares. El PMMA polimeriza rápido (apto para obra con plazos ajustados) y permite verificar el espesor in situ. Limitación: requiere soporte completamente seco y limpio, lo que en Galicia puede complicar la planificación de obra en temporada húmeda.
Membrana de PVC o EPDM Sistemas de lámina sintética, especialmente indicados en grandes superficies con pocas interrupciones. La membrana EPDM, por ejemplo, tiene una elongación a rotura superior al 300 %, lo que la hace muy tolerante a los movimientos del soporte. En cubierta invertida sobre espacio habitable, es una opción técnicamente sólida. Puedes comparar ambos sistemas en el artículo sobre membrana EPDM vs PVC en cubierta invertida.
La elección entre sistemas depende del estado del soporte, la geometría de la cubierta, el uso previsto (transitable o no) y el plazo de obra. No hay un sistema universalmente mejor: hay sistemas adecuados a cada situación.
Control de recepción y trazabilidad del material
En una obra de rehabilitación de edificio plurifamiliar, el material de impermeabilización que llega a obra debe verificarse antes de instalarlo. No es burocracia: es protección frente a reclamaciones posteriores.
Los puntos mínimos de control incluyen:
- Verificación de la referencia del producto frente a lo especificado en proyecto
- Comprobación de la masa por unidad de superficie en membranas bituminosas (kg/m²)
- Revisión del certificado de ensayos del lote o del marcado CE
- Almacenamiento correcto en obra (temperatura, humedad, protección de la luz)
Si necesitas más detalle sobre este proceso, el artículo de control de recepción de materiales de impermeabilización en obra cubre el procedimiento completo para profesionales.
Logística y suministro: lo que determina si la obra sale bien
En rehabilitación de edificios habitados, los plazos no son orientativos. Hay vecinos que vuelven a su vivienda en una fecha concreta y la cubierta tiene que estar terminada y estanca antes.
Eso exige que el suministro de material llegue cuando tiene que llegar, con el producto correcto y en las cantidades acordadas. No hay segunda vuelta si el material llega incompleto el día que el equipo está en cubierta.
En Brickwall coordinamos el suministro de materiales de impermeabilización con logística propia en Galicia, con stock real y plazos comprometidos. Puedes ver cómo trabajamos en suministro de materiales de impermeabilización para profesionales en Galicia.
Si tienes un proyecto de rehabilitación de terraza sobre espacio habitable y necesitas definir el sistema o resolver los puntos singulares antes de presupuestar, contacta con nosotros. Nos pasas las necesidades y respondemos con material y criterio.
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